Program Mieszkanie dla Młodych, który zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2014 roku ma pomóc młodym w zakupie pierwszego mieszkania lub domu, wyłącznie z rynku deweloperskiego. Osoby planujące z niego skorzystać nie będą miały łatwego zadania ze znalezieniem nieruchomości mieszczących się w narzuconych przez ustawodawcę limitach cenowych. Chcąc dostać od 10 do 20 proc. rządowej dopłaty do wkładu własnego przy zaciąganym kredycie trzeba będzie poszukać lokalu w odpowiednio niskiej cenie. Takie oferty można znaleźć teraz tylko w inwestycjach na obrzeżach miast. Beneficjenci programu stawiają więc pytanie, czy jest szansa na obniżkę cen budowanych mieszkań.          

W opinii Tomasza Panabażysa, prezesa zarządu firmy Dolcan, wysokie ceny gruntów oraz koszty związane z budową nie pozwalają już na większe i bardziej powszechne obniżanie cen mieszkań, szczególnie jeżeli chodzi o mniejsze metraże. Dalsze, znaczące obniżki cenowe musiałyby się odbić na standardzie i jakości budowanych lokali.   

Zaledwie 11 proc. mieszkań, które firma oferuje w Warszawie będzie kwalifikowało się do dopłat.  W aktualnej, stołecznej ofercie Dolcana jest 96 mieszkań o pow. do 75 mkw. i cenie do 5 865 zł, przy zakupie których można skorzystać z dopłat. To głównie mieszkania w kameralnych osiedlach bezczynszowych, w których nie ma części wspólnych i dlatego ich mieszkańcy nie ponoszą comiesięcznych opłat czynszowych.   

Dopłaty będzie można uzyskać do mieszkań na osiedlu Kamyk Zielony i Konik Polny na Białołęce, Rudy Rydz i Rudy Rydz Las w Rembertowie i na Osiedlu Tęczowym we Włochach. Metraż lokali dostępnych z dopłatą przekracza 60 mkw. W następnych etapach osiedli bezczynszowych Dolcan planuje budowę mieszkań mieszczących się w limitach cenowych przewidzianych w programie.

Koszty budowy wyższe od limitów

Zdaniem Urszuli Hofman z Grupy Inwest, program premiował będzie inwestycje realizowane na obrzeżach Warszawy, gdzie koszty zakupu gruntów są relatywnie niższe. Wdrażany program dopłat, podobnie jak poprzedni, zakłada zbyt niskie  limity cen,  jak na obecne realia rynku. Uzyskanie przewidzianych w MdM limitów cenowych jest bardzo trudne. Urszula Hofman wylicza, że koszt zakupu działki poza centrum Warszawy wraz z pracami projektowymi i uzyskaniem pozwolenia na budowę wynosi ok.1500-2000 zł (liczone do metra kwadratowego mieszkania). W dzielnicach takich jak Żoliborz, Bielany, Mokotów taki koszt sięga często 3000-4000 zł.  Sama budowa, w zależności od użytych materiałów i standardu wykończenia to dodatkowo koszt ok. 3500-4000 zł. Do tego dochodzą wydatki na obsługę inwestycji, marketing, itp.      

Grupa Inwest zamierza przygotować specjalną ofertę, żeby choć kilka mieszkań w realizowanych projektach spełniało wymogi programu. Mieszkania w MdM deweloper zaoferuje przede wszystkim w inwestycji przy ul. Morgowej na Pradze Południe.   

Ewa Perkowska, dyrektor pionu handlowego w firmie Budimex Nieruchomości zwraca uwagę na negatywne skutki, jakie może przynieść program. Jak twierdzi, jeśli uwzględnić ceny gruntów w miastach takich jak Warszawa czy Kraków, należy jasno powiedzieć, że tańsze mieszkania będą powstawały jedynie na obrzeżach. Zastanawia się, czy taka polityka nie doprowadzi do dalszego, niekorzystnego rozlewania się polskich miast.    

Spośród inwestycji oferowanych przez Budimex Nieruchomości w Warszawie, Krakowie i Poznaniu do MdM zakwalifikują się mieszkania tylko w dwóch poznańskich projektach firmy, w osiedlu Na Smolnej i Przy Rolnej. W przekonaniu Ewy Perkowskiej, nowy program dopłat raczej nie wpłynie na sprzedaż mieszkań w Warszawie i Krakowie, bo w inwestycjach prowadzonych przez spółkę w tych miastach nie ma mieszkań w cenach mieszczących się w przewidzianych limitach.

MdM szansą na wzrost sprzedaży w inwestycjach na obrzeżach miast

Urszula Hofman sądzi, że dzięki programowi w Warszawie może nastąpić ożywienie sprzedaży mieszkań tylko w inwestycjach zlokalizowanych na Białołęce. Przypuszcza, że po wejściu MdM tylko w tej stołecznej dzielnicy wzrost sprzedaży będzie odczuwalny.   

Jest na to szansa, bo średnia cena metra mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym na Białołęce jest niższa niż limit przewidziany w nowym programie dopłat. Według ostatnich danych portalu Dompress.pl, w tej najtańszej warszawskiej dzielnicy mieszkania deweloperskie wystawione są do sprzedaży średnio za 5400 zł/mkw. Tymczasem przeciętna stawka ofertowa dla całej Warszawy to przeszło 7200 zł/mkw.    

Z analizy firmy Reas wynika, że zaledwie 10 proc. mieszkań wystawionych do sprzedaży przez stołecznych deweloperów kwalifikuje się do dopłat. W Krakowie tylko 6 proc. oferty rynku pierwotnego objęte będzie programem. Mieszkanie spełniające wymogi cenowe narzucone dla MdM najłatwiej będzie można znaleźć w Gdańsku, gdzie ok. 54 proc. nowych mieszkań mieści się w ustawowych limitach. W Poznaniu na 16 proc. oferty deweloperów będzie można zaciągnąć kredyt z rządową dopłatą, a we Wrocławiu na 25 proc.

Ograniczenia w dostępie do programu sprawiają, że zainteresowanie dopłatami może nie być tak duże, jak zakładają to jego twórcy. Tomasz Panabażys  uważa, że program Mieszkanie dla Młodych wywoła dużo większe zainteresowanie wśród nabywców nie na początku, ale w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy obowiązywania, podobnie jak miało to miejsce w przypadku wcześniejszego programu RnS. Ostatnie miesiące dopłat w ramach MdM zbiegną się z obowiązkiem wpłacania 20 proc. wkładu własnego przy zaciąganiu kredytów hipotecznych. Wówczas jednorazowa pomoc od państwa, jak sądzi, stanowiąca chociaż część wkładu własnego, będzie przez klientów bardziej pożądana. To prawdopodobnie podniesie zainteresowanie programem w ostatnim roku jego istnienia.

Należy tu przypomnieć, że już od początku przyszłego roku, równocześnie z wejściem nowego programu dopłat, zaczną obowiązywać przepisy, które uniemożliwią bankom udzielanie kredytów na 100 proc. wartości mieszkania. Osoby, które  nie będą miały zgromadzonych oszczędności na co najmniej 5 proc. wkładu własnego do kredytu nie będą już mogły uzyskać finansowania w banku. MdM wesprze m.in. tą grupę nabywców mieszkań.